logo
Praktyczne artykuły
photo

Rola konserwatora w procesie inwestowania w zabytkową nieruchomość - aspekty prawne

2009/05/27

W ostatnim czasie coraz większą popularnością cieszą się inwestycje w nieruchomości postindustrialne. Inwestycja taka może stanowić doskonałą lokatę kapitału. Co prawda należy liczyć się z wysokimi kosztami renowacji takiego obiektu, jednakże trzeba pamiętać, że lokale znajdujące się w budynkach postindustrialnych należą do jednych z najdroższych i najbardziej prestiżowych na rynku.

O czym należy wiedzieć, decydując się na zakup nieruchomości objętej ochroną konserwatorską? Jak wygląda procedura uzyskiwania odpowiednich pozwoleń? Z kim należy konsultować projekt przebudowy? Odpowiedzi na te i inne pytania związane z inwestowaniem w zabytkową nieruchomość zostały zamieszczone poniżej.

Nabycie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków od Skarbu Państwa lub gminy

W konsekwencji szeregu procesów nacjonalizacyjnych znaczna większość nieruchomości mających status zabytkowy należy do Skarbu Państwa,  do gmin oraz do przedsiębiorstw mających „państwowy” rodowód. Jeżeli właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa bądź jednostka samorządu terytorialnego, to zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (GospNierU) sprzedaż następuje w drodze przetargu. Przetarg przeprowadzany jest według procedury określonej w art. 35 do 42 GospNierU oraz Rozporządzeniu Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania oraz rokowań na zbycie nieruchomości.

Pozwolenie konserwatora zabytków na zbycie nieruchomości

Jeżeli nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa bądź jednostkisamorządu terytorialnego, wówczas zgodnie z art. 13 ust. 4 GospNierU sprzedaż, zamiana, darowizna lub oddanie w użytkowanie wieczyste oraz wniesienie jako aportu do spółki nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. 

Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (OchrZabU) wpis do rejestru zabytków jest podstawową formą ochrony zabytków. Szczegółowa procedura wpisu do rejestru zabytków określona została w art. 9 OchrZabU. Jeżeli przetarg na sprzedaż nieruchomości bądź oddanie jej w dzierżawę nastąpi bez uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków, wówczas należy się liczyć z tym, że notariusz odmówi sporządzenia umowy sprzedaży. Trzeba zaznaczyć,  że obowiązek uzyskania zgody istnieje tylko w przypadku, kiedy sprzedającym bądź oddającym w użytkowanie wieczyste jest Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego. Nie zachodzi taka potrzeba, kiedy osoba, która nabyła nieruchomość od państwa, ma zamiar odsprzedać swoje prawo. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 28 pkt 4 OchrZabU, należy jedynie zawiadomić konserwatora o dokonaniu sprzedaży. Właściciel ma miesiąc, licząc od dnia wystąpienia zmian w stanie prawnym zabytku, na powiadomienie konserwatora. Zaniedbanie tego obowiązku może skutkować Państwa lub gminy nałożeniem grzywny albo nawiązki.

W sytuacji, kiedy zbywana zabytkowa nieruchomość należała wcześniej do Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt 4 gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Prawo pierwokupu nie będzie jednak przysługiwało, jeżeli nie zostało ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla zabytku wpisanego do rejestru zabytków (art. 109 ust. 3 pkt 5 GospNierU; w art. 109 zostały wyszczególnione także inne sytuacje, kiedy gminie będzie przysługiwało prawo pierwokupu). Sprzedaż takiej nieruchomości musi zatem nastąpić z zastrzeżeniem, że gmina nie wykona ustanowionego na jej rzecz prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu może zostać wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez właściwy organ zawiadomienia o treści umowy sprzedaży.

Pozwolenie konserwatora zabytków na budowę

Art. 36 ust. 1 pkt 1 i 2 OchrZabU stanowi, że prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru oraz wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.Zgody wymaga również zmiana przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku. Należy pamiętać o powyższej regulacji, szczególnie w sytuacji, kiedy obiekt poprzemysłowy ma zostać przekształcony na inne cele, np. mieszkaniowe. Uzyskanie zgody konserwatora zabytków powinno nastąpić przed wystąpieniem o wydanie pozwolenia na budowę do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej (z reguły będzie to starosta). Ponadto art. 36 ust. 8 OchrZabU stanowi wyraźnie, że uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podjęcie robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia w przypadkach określonych przepisami prawa budowlanego.

Przed przystąpieniem do prac projektowych warto wystąpić do konserwatora zabytków z wnioskiem o wydanie zaleceń konserwatorskich (art. 27 OchrZabU). Pozwoli to na lepsze przygotowanie wniosku i uniknięcie przedłużania procedury uzyskania pozwolenia. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, „wojewódzki konserwator zabytków może uzależnić rozpaztrzenie wniosku o udzielenie pozwolenia od przedłożenia przez wnioskodawcę dodatkowej dokumentacji: historycznej, konserwatorskiej, fotograficznej lub dokumentacji powykonawczej poprzednio prowadzonych robót budowlanych, a także decyzji, uzgodnień lub opinii innych organów, wymaganych na podstawie innych przepisów [...]”.

Integralną częścią wniosku jest program planowanych prac związanych z przebudową bądź odrestaurowaniem budynku (§ 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia). Na podstawie przedłożonej przez wnioskodawcę dodatkowej dokumentacji wojewódzki konserwator zabytków może nakazać wnioskodawcy wprowadzenie odpowiednich zmian w programie planowanych robót budowlanych.

Pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych może nakładać na wnioskodawcę dodatkowe warunki polegające np. na obowiązku zawiadomienia wojewódzkiego konserwatora zabytków o terminie rozpoczęcia i zakończenia wskazanych w pozwoleniu robót budowlanych. Jeżeli prace zostaną rozpoczęte przez inwestora bez wcześniejszego uzyskania zgody konserwatora, wówczas konserwator na podstawie art. 43 OchrZabU wyda decyzję o wstrzymaniu prac wykonywanych bez jego zgody bądź odbiegających od warunków określonych w decyzji. Ponadto na podstawie art. 117 OchrZabU osoba odpowiedzialna za takie niedopatrzenie podlega karze grzywny.
 
Kiedy konserwator wstrzyma roboty budowlane

Często zdarza się, że przy prowadzeniu robót budowlanych w otoczeniu zabytku wykonawcy natrafiają na przedmioty, co do których zachodzi przypuszczenie, iż są zabytkami. W takim wypadku należy wstrzymać wszelkie roboty mogące uszkodzić lub zniszczyć odkryty przedmiot, zabezpieczyć go oraz niezwłocznie zawiadomić wojewódzkiego konserwatora zabytków. Konserwator powinien w ciągu pięciu dni od dnia przyjęcia zgłoszenia dokonać oględzin. Jeżeli tego nie uczyni, roboty mogą być kontynuowane. Najczęściej jednak konserwator wstrzymuje prowadzone roboty. Może to uczynić na okres od jednego do sześciu miesięcy (art. 32 ust. 6 i 7 OchrZabU). Konserwator może zdecydować także o przeprowadzeniu na koszt inwestora niezbędnych robót i badań archeologicznych. W takim wypadku realizacja obiektu może dość znacznie opóźnić się w czasie.
 
Podsumowanie
 
Ze względu na obszerność zagadnień dotyczących inwestowania w zabytkową nieruchomość, nie sposób omówić wszystkich problemów związanych z tą tematyką. Z tego powodu poruszone zostały jedynie najważniejsze kwestie i procedury, które w znaczący sposób różnią sprzedaż i modernizację nieruchomości zabytkowej od takiej, która na listę zabytków wpisana nie jest. ■

Maciej Ceranek
Kancelaria Radcy Prawnego Maciej Ceranek
Inwestor - gazeta inwestycyjna, kwiecień 2009